Cómo Entender y Calcular la Capacidad de Endeudamiento Antes de Comprar una Propiedad

Cómo Entender y Calcular tu Capacidad de Endeudamiento Antes de Comprar una Propiedad

Cuando decides comprar una propiedad, uno de los aspectos más críticos que debes considerar es tu capacidad de endeudamiento. Este término se refiere al monto máximo que una entidad financiera está dispuesta a prestarte, basado en tu situación económica actual. Conocer tu capacidad de endeudamiento es crucial porque te ayuda a establecer un presupuesto realista y evita que te embarques en una compra que podría ponerte en dificultades financieras.

¿Qué es la Capacidad de Endeudamiento y Por Qué es Crucial?

La capacidad de endeudamiento se calcula principalmente en función de tus ingresos mensuales, tus deudas actuales, y otros factores financieros que detallaremos a continuación. Este cálculo permite a los bancos y a otras entidades crediticias evaluar cuánto puedes pedir prestado sin poner en riesgo tu estabilidad financiera. Saber con precisión tu capacidad de endeudamiento antes de buscar una hipoteca es esencial, ya que te guía en la selección de propiedades que realmente puedes pagar y te protege de sobre endeudarte.

Factores que Influyen en la Capacidad de Endeudamiento

1. Ingreso Mensual

Tu ingreso mensual es el pilar sobre el que se construye la capacidad de endeudamiento. Las entidades financieras generalmente permiten que el 25% al 30% de tus ingresos brutos se destinen al pago de la hipoteca.

Ejemplo práctico: Imagina que tienes un ingreso mensual de CLP 1.500.000. Si el banco permite que el 30% de tu ingreso se utilice para el pago de la hipoteca, podrías destinar hasta CLP 450.000 mensuales a este fin. Con esta cifra en mente, el banco calculará la cantidad máxima que te puede prestar, considerando también otros factores como el tipo de interés y el plazo del préstamo.

2. Deudas Actuales

El nivel de endeudamiento que ya tienes también juega un papel crucial. Las entidades financieras consideran todas tus obligaciones financieras, como préstamos personales, tarjetas de crédito y otras hipotecas, para determinar cuánto más puedes pedir prestado. Si ya tienes un alto nivel de deuda, esto reducirá tu capacidad de endeudamiento.

Ejemplo práctico: Supongamos que de tus CLP 1.500.000 de ingresos mensuales, ya destinas CLP 200.000 al pago de un préstamo automotriz y otros CLP 100.000 al pago de una tarjeta de crédito. En este caso, solo te quedarían CLP 200.000 disponibles para el pago de una hipoteca, reduciendo así el monto que podrías pedir prestado.

3. Puntaje Crediticio

El puntaje crediticio es un reflejo de tu historial de crédito y es una herramienta clave para que las entidades financieras evalúen tu riesgo como prestatario. Un puntaje alto puede mejorar tus posibilidades de obtener un préstamo mayor con mejores condiciones, mientras que un puntaje bajo podría limitar tu capacidad de endeudamiento y aumentar los tipos de interés que te ofrezcan.

4. Tipo de Interés

El tipo de interés es el costo del dinero que estás pidiendo prestado y tiene un impacto directo en tu capacidad de endeudamiento. Un interés más alto aumenta tus pagos mensuales y, por lo tanto, reduce la cantidad total que puedes pedir prestada.

Ejemplo práctico: Considera dos escenarios: en uno, el tipo de interés es del 3%, y en el otro es del 5%. Si puedes destinar CLP 450.000 mensuales al pago de la hipoteca, con un interés del 3%, podrías pedir prestados CLP 80.000.000. Pero con un interés del 5%, solo podrías pedir prestados CLP 70.000.000, mostrando cómo los tipos de interés afectan tu capacidad de endeudamiento.

Consejos para Mejorar tu Capacidad de Endeudamiento

1. Reducir Deudas: Prioriza el pago de tus deudas actuales antes de solicitar una hipoteca. Esto liberará más de tus ingresos para destinar a la hipoteca, aumentando así tu capacidad de endeudamiento.

2. Mejorar tu Puntaje Crediticio: Asegúrate de pagar tus cuentas a tiempo y mantener un bajo nivel de utilización de crédito. Un mejor puntaje crediticio te permitirá acceder a mejores condiciones de préstamo. (DICOM)

3. Aumentar tus Ingresos: Considera la posibilidad de aumentar tus ingresos, ya sea a través de un empleo adicional, freelance, o inversiones. Con mayores ingresos, tu capacidad de endeudamiento aumentará, permitiéndote optar a propiedades de mayor valor.

Conclusión

Calcular correctamente tu capacidad de endeudamiento antes de comprar una propiedad es fundamental para asegurar que no te sobre endeudas y para mantener tu estabilidad financiera a largo plazo. Al comprender los factores que influyen en este cálculo, como el ingreso mensual, las deudas actuales, el puntaje crediticio y el tipo de interés, puedes tomar medidas proactivas para mejorar tu capacidad de endeudamiento. Esto te permitirá no solo comprar la propiedad que deseas, sino también disfrutarla sin la carga de un estrés financiero innecesario.